SO, 19.11.2017

STEUERN, WIRTSCHAFT & RECHT

Beseitigung von Mietschäden: Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Sofortabzug?

Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) sofort als Werbungskosten abziehbar sein.

Normalerweise gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Insoweit ist kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich.

Sofortabzug oder Afa über 50 Jahre?

Anders entschied nun der BFH in einem Fall, in dem eine Mieterin in einer gerade erst angeschafften Wohnung Schäden mutwillig verursacht hatte. Zur Beseitigung dieser Schäden machte die Vermieterin Kosten in Höhe von rund 20.000 Euro als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Mangels Zahlungsfähigkeit der Mieterin könnte die Klägerin keine Ersatzansprüche gegen die Mieterin durchsetzen.

Das Finanzamt versagte den Sofortabzug der Kosten, da der zur Schadenbeseitigung aufgewendete Betrag 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Immobilienobjekt überschreite. Danach könnten die Kosten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

Schaden entstand nachweislich später

Der BFH gab allerdings der Klägerin Recht. Zwar gehörten selbst die Beseitigung verdeckter, im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener, Mängel oder die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes „angelegter“, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte, zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Demgegenüber seien Kosten zur Beseitigung eines Schadens, der nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Solche Aufwendungen können als sog. "Erhaltungsaufwand" und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

Der BFH bestätigt mit seinem Urteil vom 9. Mai 2017 (Az. IX R 6/16) das vorinstanzliche Finanzgericht Düsseldorf (STB Web berichtete).

(BFH / STB Web)

Artikel vom: 04.10.2017